Tokyo Jadi Kota Paling Rawan Gelembung Properti Kedua di Dunia

Tokyo, Kota Mahal yang Mulai Bikin Waswas

Kalau lo mikir Tokyo itu kota yang gampang buat punya rumah, siap-siap ganti asumsi. Sebuah laporan tahunan dari bank raksasa Swiss, UBS, baru aja nempelin label nggak nyaman ke ibu kota Jepang itu: kota paling rawan gelembung properti nomor dua di seluruh dunia. Cuma satu kota yang lebih parah dari Tokyo, yaitu Zurich di Swiss.

Buat gue, ini sinyal penting. Bukan sekadar kabar soal harga rumah mahal, tapi soal seberapa jauh harga properti udah lepas dari penghasilan orang yang tinggal di sana. Dan itu bahaya buat siapa pun yang lagi mikir beli rumah, apalagi lo yang jadi pekerja asing di Jepang.

Apa yang Sebenarnya Terjadi

Laporan itu namanya UBS Global Real Estate Bubble Index, dan edisi terbaru ini dirilis pada pertengahan September 2026. Dateline beritanya dari Geneva. Dari 23 kota besar sedunia yang disurvei, cuma dua kota yang masuk kategori risiko tinggi untuk koreksi harga properti yang signifikan: Tokyo dan Zurich.

Yang bikin posisi Tokyo mencurigakan adalah angkanya. Buat beli apartemen seluas 60 meter persegi dekat pusat kota Tokyo, seorang pekerja jasa terampil rata-rata harus mengeluarkan lebih dari 10 tahun penghasilannya. Bayangin lo kerja cuma buat nyicil rumah, lebih dari satu dekade, tanpa bisa belanja hal lain. Itu definisi rumah yang udah nggak terjangkau lagi.

Ini juga bukan cuma masalah Tokyo. Hong Kong, yang disebut sebagai pasar paling nggak terjangkau dari seluruh kota yang disurvei, sekarang harga rumah 60 meter perseginya nyentuh sekitar 15 tahun pendapatan pekerja jasa terampil. Lompatan itu terjadi setelah pemulihan tajam sejak pertengahan 2025, yang sebagian didorong oleh bunga kredit perumahan yang lebih murah dan gelombang profesional yang pindah dari daratan China.

Rasio harga rumah terhadap pendapatan dilaporkan menembus angka 10 di Tokyo, Seoul, Singapura, dan sejumlah kota lain. Artinya, penyakit "harga rumah nggak masuk akal" ini nyebar, bukan cuma satu-dua kota.

Kenapa Tokyo Bisa Sampai Segini

UBS nggak asal kasih label. Mereka nulis bahwa permintaan rumah di Tokyo terus ditopang oleh tiga hal: daya beli rumah tangga yang lebih kuat, migrasi internasional, dan investor asing yang berburu apartemen kelas utama di pusat kota.

Migrasi internasional ini poin yang menarik. Tokyo makin jadi tujuan orang asing, baik pekerja maupun investor yang nyari apartemen premium di area inti. Ditambah lagi, laporan itu memperkirakan partisipasi kerja perempuan yang naik bakal makin memperkuat daya beli rumah tangga. Jadi permintaan apartemen berkualitas di pusat Tokyo diperkirakan tetap tinggi.

Tapi ada sisi lain yang nggak kalah penting: biaya hidup dan harga rumah yang naik udah bikin warga terdorong pindah ke pinggiran kota dan memilih tinggal di properti sewaan, bukan beli. Jadi di satu sisi harga naik, di sisi lain orang malah makin menjauh dari mimpi punya rumah sendiri.

Peringatan yang Perlu Lo Catat

Yang bikin laporan ini serius adalah peringatannya. UBS bilang ada tanda-tanda bahwa boom properti Tokyo saat ini mungkin udah mendekati batasnya. Kuncinya ada di biaya pembiayaan.

Kutipan pentingnya kurang lebih begini: kalau biaya pembiayaan naik lagi, daya tarik punya rumah sendiri bakal tergerus, dan kemungkinan koreksi harga makin besar. Buat gue, ini peringatan yang jelas — begitu bunga kredit naik, orang yang beli rumah pakai utang bisa kejepit.

Laporan ini juga menyoroti bahwa di banyak kota, harga rumah udah lepas dari pendapatan lokal. Kepemilikan rumah jadi di luar jangkauan banyak orang, terutama di tempat seperti Hong Kong. Ini pola global, dan Tokyo sekarang ada di barisan depan.

Kontekstnya, ini edisi ke-12 dari indeks tersebut, dan tahun ini ada dua kota baru yang masuk survei: Lisbon dan Seoul. Keduanya langsung masuk kategori risiko tinggi alias elevated, bareng Dubai, Geneva, dan Miami. Menariknya, Miami tahun lalu justru yang peringkatnya paling tinggi, sekarang turun satu tingkat.

Di kawasan Asia-Pasifik, tiga kota yang masuk kategori risiko moderat adalah Sydney, Hong Kong, dan Singapura. Jadi kalau lo lihat peta risiko secara keseluruhan, Asia memang padat kota mahal.

Dampaknya Buat Kita

Buat lo yang tinggal atau kerja di Jepang, khususnya WNI, ini bukan cuma berita ekonomi jauh di awan. Harga sewa di Tokyo yang ikut naik bikin biaya hidup bulanan makin berat, apalagi buat yang gajinya yen tapi harus ngirim ke Indonesia. Kalau lo punya rencana beli apartemen di Jepang dalam beberapa tahun ke depan, angka rasio 10 tahun pendapatan itu wajib masuk hitungan.

Buat yang di Indonesia, cerita ini juga relevan. Pola "harga properti naik jauh lebih cepat dari penghasilan" itu nggak asing di kota-kota besar kita. Jakarta, Surabaya, Denpasar, semuanya punya masalah yang mirip: rumah makin nggak terjangkau buat generasi muda. Jadi apa yang terjadi di Tokyo bisa jadi cermin buat kita — terutama soal gimana investor asing dan suku bunga bisa mengubah wajah pasar properti dengan cepat.

Dari sisi Jepang sendiri, ini bisa jadi dilema. Di satu sisi, masuknya investor asing dan pekerja internasional dianggap positif buat ekonomi dan permintaan. Di sisi lain, kalau harga terus naik tanpa diimbangi kenaikan upah, warga lokal bisa makin tersingkir dari kotanya sendiri.

Opini Gue

Gue setuju sama kekhawatiran UBS, walau nggak mau langsung panik. Label "risiko gelembung" itu bukan berarti harga properti Tokyo pasti bakal anjlok tahun depan. Yang bikin dia berbahaya adalah kombinasi harga tinggi plus utang. Selama bunga kredit masih rendah, orang bisa tetap beli dan pasar tetap jalan.

Masalahnya, pasar yang sehat itu yang harganya masuk akal buat orang yang tinggal di dalamnya, bukan buat sebagian kecil investor. Kalau seorang pekerja terampil aja harus ngorbanin 10 tahun lebih penghasilan buat apartemen kecil dekat pusat kota, ada yang salah sama sistemnya.

Buat lo, saran gue sederhana: jangan FOMO beli properti cuma karena takut ketinggalan. Hitung dulu rasio harga terhadap pendapatan lo sendiri. Kalau angkanya udah kelewat tinggi, nggak ada salahnya nunda dan nabung dulu. Pasar properti itu siklus, dan yang rugi biasanya yang beli di puncak pakai utang maksimal.

Yang paling gue suka dari laporan ini adalah pesannya yang jujur: boom itu bisa mendekati batas, dan biaya pembiayaan adalah pemicunya. Buat lo yang lagi ngitung-ngitung mau beli rumah di Tokyo atau di mana pun, angka-angka ini sebaiknya jadi lampu kuning, bukan cuma lampu hijau.

Sumber

• Kyodo News (Japan Wire by Kyodo News) — "Tokyo ranks 2nd globally for housing-bubble risk": https://english.kyodonews.net/articles/-/86589 (diakses 30 September 2026)